España ha sido durante mucho tiempo un imán para los inversores extranjeros, gracias a su rico patrimonio cultural, clima favorable y un sólido mercado inmobiliario. Ya sea que estés buscando una casa de vacaciones, una propiedad para alquilar o una inversión a largo plazo, comprender el panorama legal es crucial. Esta guía ofrece una visión detallada de los requisitos legales y consideraciones para inversores extranjeros que deseen comprar propiedades en España en 2025.

¿Pueden los Extranjeros Comprar Propiedades en España?

Sí, los extranjeros pueden comprar propiedades en España libremente, sin ninguna restricción. El gobierno español fomenta la inversión extranjera y el proceso de compra es relativamente sencillo. Sin embargo, hay pasos legales específicos y consideraciones que se deben tener en cuenta para asegurar una transacción sin problemas.

Obtener el Número de Identificación de Extranjero (NIE)

Antes de iniciar cualquier transacción inmobiliaria, los inversores extranjeros deben obtener un Número de Identificación de Extranjero (NIE). Este número es obligatorio para todas las actividades financieras y legales en España, incluyendo la compra de propiedades, apertura de cuentas bancarias y pago de impuestos.

Cómo obtener el NIE:

• En España: Solicitarlo en una comisaría de policía o en la oficina de extranjería.
• En el extranjero: Solicitarlo en el consulado español de tu país de origen.

Se requiere identificación válida (como pasaporte), formulario de solicitud completado y un motivo válido (por ejemplo, compra de propiedad).

Contratar Asesoría Legal

Aunque no es obligatorio, se recomienda encarecidamente contratar un abogado local especializado en transacciones inmobiliarias. Un abogado se encargará de:

• Realizar la debida diligencia sobre la propiedad.
• Verificar que no haya deudas ni problemas legales pendientes.
• Revisar y explicar los contratos.
• Asistir en las negociaciones y el cierre del proceso de compra.

Los honorarios legales suelen oscilar entre el 1% y el 2% del precio de compra.

Entendiendo el Proceso de Compra

• Contrato de Reserva: Una vez que se encuentra una propiedad adecuada, se puede firmar un contrato de reserva y pagar un pequeño depósito (generalmente entre €3,000 y €6,000) para retirarla del mercado.
• Debida Diligencia: El abogado verificará el estado legal de la propiedad, asegurando que esté libre de deudas, embargos y cargas.
• Contrato Privado de Compraventa (Contrato de Arras): Documento que establece el precio y la fecha de finalización. Generalmente se paga un 10% del precio de compra como señal.
• Escritura Pública: Se firma ante notario, y se paga el saldo restante.
• Registro de la Propiedad: El notario registrará la propiedad a tu nombre en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Costes Asociados e Impuestos

Además del precio de compra, los compradores deben prever los siguientes gastos:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Para viviendas de segunda mano, varía entre el 6% y el 10% según la región.
• IVA (IVA): Para viviendas nuevas, es del 10% sobre el precio de compra.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Entre el 0,5% y el 1,5%.
• Honorarios de Notaría y Registro: Aproximadamente entre el 1% y el 2%.
• Honorarios Legales: Como se indicó, del 1% al 2%.

En total, los costes adicionales pueden representar entre el 10% y el 15% del precio de la propiedad.

Opciones de Financiación

Los inversores extranjeros pueden solicitar una hipoteca en bancos españoles, los cuales suelen ofrecer financiamiento de hasta el 70% del valor de la propiedad. Las tasas de interés y condiciones varían, por lo que se recomienda comparar ofertas y consultar con asesores financieros.

Residencia y el Programa Golden Visa

El programa Golden Visa de España otorga residencia a ciudadanos no pertenecientes a la UE que inviertan al menos €500,000 en bienes raíces. Los beneficios incluyen:

• Residencia para el inversor y su familia inmediata.
• Libertad para viajar dentro del espacio Schengen.
• No se requiere residir en España para mantener la visa.

Importante: A partir de abril de 2025, el gobierno español ha propuesto cambios importantes al programa Golden Visa, incluyendo una posible eliminación o incremento del umbral de inversión. Es fundamental consultar con expertos en inmigración para obtener la información más actualizada.

Obligaciones Posteriores a la Compra

Después de adquirir una propiedad en España, el propietario debe cumplir con:

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Basado en el valor catastral de la propiedad.
• Impuesto sobre la Renta de No Residentes: Aplicable si la propiedad se alquila.
• Gastos de Comunidad: Para propiedades en urbanizaciones o complejos.
• Servicios y Mantenimiento: Pagos regulares por suministros y mantenimiento.

Conclusión

Invertir en bienes raíces en España ofrece muchas oportunidades, pero es vital navegar el marco legal con cuidado. Obtener la documentación adecuada, contar con asesoría profesional y comprender los costes y obligaciones permitirá a los inversores tomar decisiones informadas y disfrutar de los beneficios de la propiedad en España.